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深圳龍華新區“一園一策“能否撬動舊工業區升級？
4月20日，新加坡星橋騰飛集團、新加坡資訊通信投資私人有限公司與潤揚集團簽署《中新愛瑪客加速器合作協議》，三方共同投資成立的愛瑪客加速器（AirMaker）宣告落戶龍華新區錦繡科學園，加速器將聚焦於互聯網金融、新一代信息技術、物聯網、智能制造、生命健康、智能硬件等領域的初創企業。
新加坡建設高科技園區世界知名。此番，愛瑪客加速器選擇落戶龍華，無疑令外界對龍華新區產業環境刮目相看。
作為龍華新區標桿性的創新園區，錦繡科學園具有極強的標本意義。
空間不足，載體缺乏，尤其是高端載體缺乏，一直是龍華新區產業轉型升級的重要掣肘。高端產業需要高端載體，而如何推動轄區產業園區轉型升級也正是新區經濟服務部門近年來著力的焦點。有鑒於此，龍華新區經濟服務部門著力加快建設創新產業園和新區產業載體認定，不求所有但求所用，打造集企業孵化、上市培育、總部經濟於一體的高層次新型科技產業園，錦繡科學園即是典型代表。
另一方面，在創新園區之外，多年來，在市場力量推動下，龍華片區自發地形成瞭一批產業園區。今年3月底，龍華新區正式印發《關於進一步加強舊工業區改造 推動產業轉型升級的實施方案》，將打造產業載體的目光投向廣大舊工業區，實施“一園一策”，引導扶持集體股份合作公司等各種社會資源參與推動舊工業區改造，再造高端產業空間。
A.創新型園區初具規模
龍華新區名為新區，實為舊城，建成區面積高達107平方公裡，可供建設用地不足3平方公裡，另一方面，建成區存在著建設檔次低、規劃水平落後、基礎設施配套不足等硬傷，由此導致龍華新區在產業轉型升級時面臨空間不足、高端載體缺乏的掣肘。
有鑒於此，龍華新區經濟服務部門雙管齊下，一方面加快建設創新產業園和新區產業載體認定，打造集企業孵化、上市培育、總部經濟於一體的高層次新型科技產業園；一方面認定一批示范、先進、優秀等不同級別的產業園區並協調推進建設，為企業引進、項目落地搭建承載和發展平臺。
在宏觀層面上，新區經濟服務部門以《龍華新區城市綜合發展規劃》的“一軸、兩核、七功能區”規劃為引 領，以新區產業發展規劃、“1+N”產業系列政策及一系列專項規劃措施為指導，引導散落於新區各個辦事處的產業園區走向特色化、專業化發展之路，在園區局部實現產業集聚。
位於清湖轉型升級示范園區內的寶能科技園就是一例。經過新區經濟服務部門的牽線搭橋，深圳市軟件園龍華分園在此開園，截至目前，分園已備案入駐企業42傢，其中掛牌新三板企業5傢，省、市創新創業團隊3個，市孔雀計劃人才1名，軟件產業的集聚效應在寶能園區初現端倪。
剛剛完成一期建設的錦繡文化科技園，吸引瞭芯思傑、和利時、21世紀空間技術有限公司等一批國傢高新技術企業落戶。近期，錦繡科技園運營方與新加坡騰飛集團共建愛瑪客加速器，雙方還計劃共同在英國投資建設產業園，實現英國和錦繡科技園的項目對接，並相互推動進入兩國市場。
在觀瀾銀星科技園，以富士施樂為核心的激光打印機生產及其配套產業鏈日趨完善，其產業聚集年度產值達到169億元，而隨著深圳市智能機器人產業園在此揭牌，園區將成為深圳市智能制造高地。
2013年9月至今，龍華新區先後為13個創新產業園與8個特色工業園區授牌。這些創新園區和特色園區的一大特點在於，產業定位鮮明，以錦繡科學園為例，園區在智能制造、生物醫藥、大數據、食品安全、硬件創新孵化等領域重點推進。各大園區的特色化、專業化發展，成為龍華新區產業升級的重要支撐。
B.大批舊工業區亟待升級
建區4年的努力，龍華新區創新性產業園區初具規模，然而，面對艱巨的產業轉型重任，創新園區無疑僧多粥少。
事實上，多年來，在市場力量推動下，龍華片區自發形成瞭一大批工業區與產業園區。
據新區經濟服務局調研摸底，目前，新區現有工業區524個，但大多數存在產業低端、消防等各類問題突出，市政、公共服務等配套基礎設施存在老化落後或匱乏等問題。
“各個工業區特別是城中村內的工業區，以其成本低的優勢，引進瞭大量的勞動密集型加工企業。由於發展初期過於註重產業規模，忽視遠期建設，缺乏科學統一的規劃，產業分佈相對分散，多數企業單兵作戰，產品雷同，企業協作能力不強，集群效應難以充分發揮”，新區經濟服務局企業服務部門負責人介紹。
用地低效是這些工業區的通病。據記者瞭解，在新區現有工業區中，70%以上屬於以場地租賃為主的物業型產業空間，舊工業區用地平均毛容積率僅1.12，建築層數以1—3層為主，占比46%；空間分佈南北差異較大，7層以上的高層建築主要分佈在機荷高速以南地區。
“基於租賃模式的傳統園區，投資方與企業之間，園區內企業之間，並無互動關系，在產業轉型升級的大潮中，僅以物業出租求生存顯然步履維艱”，新區企業服務部門人士這麼分析認為。
然而，舊工業區改造並非易事，牽涉到政府、開發商、社區等多個利益主體。在調研中，新區經濟服務部門工作人員發現，舊工業區升級改造存在“四不”現象：
思想狹隘，“不願改”。部分業主認為政府對園區升級改造補助有限；另有部分業主覺得改造後容積率不高，賺取利潤少。因此不少業主傾向於安於現狀，改造意願不強，參與熱情不高。
資金短缺，“不能改”。部分舊工業區運作資金不足直立式洗衣機推薦2016，規模也較小，無力自行改造。
產權不清，“不敢改”。2013年，新區城建局曾進行“三舊”情況摸底，發現“三舊”現狀用地以工業用地為主，權屬關系復雜混亂，其中權屬不清用地達18.25平方公裡，占全區“三舊”規模的51.48%。
政策不明，“不會改”。市、區涉及舊工業區提升改造的政策有《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作指引（試行）》《龍華新區關於加快推進工業轉型升級的若幹措施（試行）》等數項，一是政策之間相互交織，業主無所適從；二是對產業關系復雜等特殊舊工業區提升改造存在政策缺失；三是不時有新的政策出臺，部分業主無法把握前沿政策，不知如何行動。
C.“一園一策”助推舊工業區升級
如何引導體量不容小覷的廣大舊工業區升級再造？龍華新區將目光投向瞭比鄰而居的產業強區南山。
2013年3月，南山區啟動“一街道一園區”計劃，擬定以3年為期限，由政府投入約4億元引導扶持資金，選擇產權相對簡單明晰、業主改造意願強、具備改造條件的一批舊工業園區，進行綜合整治改造，加大引導扶持，加快改造進程，為戰略性新興產業提供環境優雅、租金可控、產業鏈配套完善的產業空間。
從去年8月開始，龍華新區經濟服務局在充分調研多個舊工業區和前往南山區學習考察有關改造方案的基礎上，起草瞭《龍華新區進一步加強舊工業區改造推動產業轉型升級的實施方案》。
方案提出，堅持政府引導、多方共贏原則，對擬改造產業園區，新區經濟服務部門將做好園區改造的產業定位、規劃設計、改造建設和產業引進等，實施“一園一策”，統籌推進。目前，新區經濟服務局已與華潤置地、天安數碼集團、天安駿業等平臺提前對接，商討舊工業區改造等產業戰略合作事宜。
比之於先行者南山，龍華新區從扶持補貼的力度與廣度到持續時長，均有過之而無不及：對園區實際投入的建設或改造費用，新區將給予最 高20%比例的一次性資助，每個園區資助金額原則上不超過1000萬元；對園區的規劃、設計費用一次性給予50%以內的資助，補助金額原則上不超過300萬元；對園區進行園區土地和廠房改造升級的貸款利息給予貼息，最 高按貸款利息總額的50%給予補貼，同一項目每年獲得的貼息總額原則上不超過100萬元，首 次申請貼息總額可放寬至最 高不超過200萬元；項目每年可申請一次，5年內累計補貼次數不超過3次；為加快改造進度、提升產業層級而提前解除園區原有企業租賃合同的，按照解除合同所涉的面積給予業主最 高3個月租金補貼，每個園區每年補貼金額不超過300萬元，連續補貼不超過兩年；對園區主動淘汰產業導向目錄禁止（淘汰）類企業後引進符合產業導向目錄企業的過程中出現空置廠房的，給予不超過6個月的租金補助，補助金額為原租金的一半，最 高不超過300萬元。
根據方案，上述扶持政策中每一園區獲得的資助金額累計不超過園區建設、改造費用總投入的30%，最 高不超過2000萬元。
同時，方案還支持園區管理機構開展公共服務活動及公共服務平臺建設。對園區公共服務平臺建設的實際投資，按不超過實際總投資額50%的比例給予資助，每個園區資助金額最 高不超過300萬元。
盡管扶持力度前 所 未 有 ，然而現實情況並不容樂觀。新區經濟服務局產業發展科工作人員坦言，“一園一策”能否撬動基層園區升級，前期與園區的走訪接觸至關重要。“大多數園區對於轉型升級並無足夠的危機意識，仍然滿足於出租經濟，因此，政策能否落地生根，有賴於前期細致縝密的宣傳鼓動工作，甚至需要手把手幫助園區算一筆轉型升級的經濟賬”，該工作人員表示。
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